一、投訴四步曲

第一步：審查相關證明材料

交房時審查開發商是否辦理了綜合驗收備案證明等材料。生活中，部分開發商為避免承擔延期交房的違約責任，在房屋實際尚未達到入住條件時，即通知購房者入住。因此，購房者在實際驗收房屋時，應當注意水、電、氣是否開通，是否達到基本入住條件，同時應當要求開發商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購房人有權拒絕接收該房屋，由此所產生的延期交房的責任由開發商承擔。

    第二步：不可抗力非全免責

非開發商原因并不必然免除賠償責任，惡劣天氣等并不等同不可抗力，根據《合同》的規定 ：不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。只有發生了不可抗力的情況，開必商才能免除延期交房的賠償責任，開發商應當提供相關機構證明文件，否則，開發商不能輕易免除延期交房的違約責任。

    第三步：保留相關證據材料

保留相關證據材料，購房人一方面應當搜集開發商延期交房的相關證據，另一方面應當保留關于延期交房造成的額外損失的證據。實際損失超過約定的違約，也可以要求開發商按照購房人的實際損失承擔賠償責任，從而以事實為依據充分地維護自身的合法權益。

    第四步：注意訴訟時效

根據法律規定，購房人應當自約定的交房之日起兩年內向開發商索賠延期交房的損失。而如果在訴訟時效期限內向開發商主張上述權利，則新的訴訟時效就自主張的之日起重新計算兩年。因此，購房人在解決糾紛時，應保留向開發商提起索賠的證據，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時效而得不到法律的保護。

二、違約金支付問題

(一) 行使合同解除權

根據我國《合同法》規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，對方可以解除合同。

以上法律規定含義有三點：1、 購房人如欲解除合同，應當先進行催告。2、催告后三個月，開發商仍然沒有交房，購房者取得合同解除權。3、購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結束，即解除權的有效期為一年。在此一年內都可以隨時通知開發商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權。

   (二)購房者要求支付違約金或者賠償損失

按照《合同法》的有關規定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失，擇一金額較高的要求開發商賠償。

三、開發商延期交房有哪些賠償責任?

按照《合同法》的有關規定，出賣人延期交付房屋的，需要承擔的賠償責任有支付違約金或者賠償損失，計算違約金一般有幾種方法：1、延期交房違約金的時間計算。2、延期交房違約金金額計算。

    案例：業主的房子10年購買，當時的房價XX萬元，合同標明12年12月15日交房，實際是到了13年3月20日交房，延期95天，合同寫的是延期半年內按當期利率的2倍支付違約金，半年之外按銀行當期利率的4倍支付違約金，請問開發商應該付給業主多少違約金?

回答： 按日計算。公式：房價XX萬×該利率÷360×天數×2。

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