在購(gòu)置房產(chǎn)的過(guò)程中，我們會(huì)進(jìn)行資料和合同的確認(rèn)，這個(gè)方面就會(huì)涉及到一系列的專(zhuān)有名詞，比如下文舉例的公攤面積，如果不了解這方面具體含義的朋友，很有可能就會(huì)在合同的簽訂過(guò)程中蒙受額外的損失，甚至導(dǎo)致錢(qián)財(cái)兩空的麻煩，那么今天為大家舉例的就是關(guān)于商品房公攤面積方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，有興趣的朋友可以進(jìn)一步了解一分析，必要的時(shí)候可以借此擬定適合自己最終的購(gòu)置方案。

一、商品房公攤面積標(biāo)準(zhǔn)

1、普通多層住宅樓，在沒(méi)有地下設(shè)備用房、沒(méi)有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)約在10%-15%之間;帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)約在15%-20%之間;高層住宅相對(duì)更高一些，約在20%-25%左右。

2、房屋的公攤面積=房屋的總建筑面積×(公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和)

3、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

1)住宅樓的商品房的分?jǐn)傁禂?shù)是0.1左右。

2)高層住宅樓的商品房的分?jǐn)傁禂?shù)是0.2左右。

3)一般不超過(guò)0.3。

二、計(jì)算公式

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積

公攤面積=套內(nèi)建筑面積×公攤系數(shù)

公攤系數(shù)=建筑總公攤面積÷建筑總套內(nèi)面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積

三、面積測(cè)算注意

1、突出墻面和在房屋內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)柱的面積計(jì)算

在高層建筑中，因結(jié)構(gòu)需要，在下面幾層(商業(yè)區(qū)和辦公區(qū))可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱，其面積計(jì)入該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中(分零攤位除外)，這意味著此面積還要去分?jǐn)偲渌墓灿忻娣e。此種處理方法的弊端在于承重結(jié)構(gòu)柱是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計(jì)，并不為某一戶(hù)專(zhuān)用，把其面積計(jì)入該戶(hù)套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀利益。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成”，由此可見(jiàn)把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)面積是不符合國(guó)標(biāo)精神的，而規(guī)范中并沒(méi)有明確承重結(jié)構(gòu)柱由哪些范圍來(lái)分?jǐn)偅蚨覀儾扇∩鲜鎏幚矸椒ㄒ彩遣坏靡讯鵀橹＝ㄗh：承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮，應(yīng)由整棟房屋共同分?jǐn)偂?/p>

2、關(guān)于自然層的認(rèn)定

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定“樓梯間、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算”，這就要求必須對(duì)自然層有明確的定義。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)》一書(shū)中對(duì)自然層作了如下定義：房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)，因此，復(fù)式(或躍層)結(jié)構(gòu)中上層應(yīng)算自然層數(shù)。由此引發(fā)了一些值得探討的問(wèn)題：

(1)戶(hù)外樓梯、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井的面積會(huì)大幅度(甚至成倍)增加，勢(shì)必會(huì)加大復(fù)式房(或躍層)權(quán)利人的共有面積分?jǐn)偭俊６鴮?duì)于住宅來(lái)說(shuō)，一戶(hù)房屋在梯道上只有一個(gè)入戶(hù)門(mén)、一個(gè)垃圾道開(kāi)口，只因是復(fù)式(或躍層)就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。

(2)當(dāng)一棟房屋中復(fù)式(或躍層)結(jié)構(gòu)與錯(cuò)層同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，外墻面積如何計(jì)算。如圖二中A部分為復(fù)式結(jié)構(gòu)而上下為錯(cuò)層，顯然外墻是在復(fù)式結(jié)構(gòu)處算兩層其他部位算一層，如果復(fù)式與錯(cuò)層情況復(fù)雜，則外墻面積計(jì)算的難度會(huì)大大增加，同時(shí)也不利于圖形和數(shù)據(jù)的計(jì)算機(jī)處理。這種情況我們?cè)趯?shí)際工作中已多次遇到，我們都沒(méi)有把復(fù)式結(jié)構(gòu)(躍層)的上部算作自然層，這樣相關(guān)矛盾也都迎刃而解了。

3、共有面積被分?jǐn)偟讲煌δ軈^(qū)或樓層的計(jì)價(jià)差異問(wèn)題

這是從房屋面積測(cè)算工作而引發(fā)的思考。隨著國(guó)家住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益活躍，房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系越來(lái)越復(fù)雜，由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化。因此共有面積計(jì)價(jià)與共有面積計(jì)算和分?jǐn)偝尸F(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出：如地下室的銷(xiāo)售價(jià)格往往比地上部分低得多，當(dāng)其為共有面積被分?jǐn)偟讲煌δ軈^(qū)或樓層時(shí)，其價(jià)位也被確定為與該功能區(qū)或樓層的價(jià)位一致。若同時(shí)被攤位和住宅分?jǐn)偅瑒t會(huì)出現(xiàn)同為地下層共有面積而價(jià)位差異畸形的情況。顯然，這種計(jì)價(jià)方法對(duì)權(quán)利人利益是一種極大的侵害，但是又十分隱蔽。故特提出如何從面積計(jì)算的角度出發(fā)來(lái)解決這一矛盾與各位探討。

在房產(chǎn)的購(gòu)置過(guò)程中，我們會(huì)涉及到一系列的專(zhuān)有名詞，可能兩個(gè)區(qū)別比較相近的詞匯，具體的含義卻是完全不一樣的，比如上文提及的公攤面積和我們通常所說(shuō)的建筑面積就會(huì)不同，如果在這個(gè)方面不太了解的朋友很有可能會(huì)因此蒙受格外的損失和不必要的麻煩。因此。小編建議，大家可以結(jié)合上文關(guān)于公攤面積專(zhuān)業(yè)方面的信息以及自己的具體情況進(jìn)行了解和分析。